2026年11月現在、東京の超高級住宅市場を象徴する存在の一つが、東京都港区の麻布台ヒルズ森JPタワー最上層に位置する「アマンレジデンス 東京」だ。世界的なラグジュアリーホテルブランドであるアマンと森ビルが手掛けた、全91戸のブランデッドレジデンスである。54階から64階という高層階に設けられ、2〜6ベッドルームの住戸、専用エレベーターロビー、約1,400㎡のアマン・スパなど、一般的な高級マンションとは異なる居住環境を備えている。
一方、購入価格や中古売買相場、賃貸家賃、管理費といった経済条件は、一般向けの分譲マンションほど公開されていない。2025年のサヴィルズの市場レポートや2026年の不動産関連報道では、ペントハウスの取引価格として200億円という数字も紹介されている。実際の募集状況や価格情報と、報道・仲介会社による参考情報を区別しながら、立地、間取り、共用施設、評判、維持費まで詳しく整理する。
【基本情報】アマンレジデンス東京とは？麻布台ヒルズ森JPタワー最上層の91戸
アマンレジデンス 東京は、森ビルが開発した麻布台ヒルズの中心施設、森JPタワーの最上層に位置する高級住宅である。
麻布台ヒルズは、虎ノ門・麻布台地区第一種市街地再開発事業によって誕生した大規模複合都市だ。森ビルが30年以上にわたって取り組んできた都市開発計画であり、オフィス、住宅、ホテル、商業施設、文化施設、教育施設などが一体となっている。
その中核を担う森JPタワーは、高さ約330m、地上64階・地下5階の超高層ビル。2023年6月に竣工し、最上部の11フロアにアマンレジデンス東京が配置された。
森ビルとアマンのパートナーシップによって誕生したこの住宅は、単に高級ホテルのブランド名を冠したマンションではない。アマンが長年培ってきたホスピタリティを、ホテルに滞在する時間だけでなく、日常生活に取り入れることを目指した住宅である。
アマンブランドが住宅に進出した意味アマンは、世界各地で高級リゾートやホテルを展開するラグジュアリーホスピタリティブランドだ。
日本ではアマン東京などのホテル事業でも知られる。そのブランドが森ビルと組み、都市型のブランデッドレジデンスを展開したことは、日本の高級住宅市場における大きな特徴となった。
一般的な高級マンションが重視するのは、立地、建物の品質、眺望、共用設備、セキュリティなどだ。
アマンレジデンス東京では、そこにホテルブランドのサービスや空間演出が加わる。
購入者が評価する対象は、専有部分の広さだけではない。居住者専用施設、プライバシー、接客サービス、ブランドの世界観、そして限られた91戸という希少性まで含めた住環境である。
2026年時点の基本スペック| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 正式名称 | アマンレジデンス 東京 |
| 所在地 | 東京都港区麻布台 |
| 建物 | 麻布台ヒルズ森JPタワー |
| 竣工 | 2023年6月 |
| 建物階数 | 地上64階・地下5階 |
| 住宅配置 | 54〜64階 |
| 総戸数 | 91戸 |
| ブランド | アマン |
| 開発事業 | 森ビルなど |
| タワーデザイン | ペリ・クラーク・ペリ・アーキテクツ |
| インテリアデザイン | ヤブ・プッシェルバーグ |
| 住戸タイプ | 2〜6ベッドルーム |
| 専用施設 | 約1,400㎡のアマン・スパなど |
森ビルの公式施設概要とアマンの公式レジデンス紹介では、91戸、54〜64階、アマン・スパ、専用エレベーターロビーなどが紹介されている。
【間取り・専有面積】2〜6ベッドルームの住戸と専用エレベーターロビー
アマンレジデンス東京の住戸は、2ベッドルームから6ベッドルームまでの構成となっている。
一般的な日本のマンションで使われる1LDK、2LDK、3LDKといった表示とは異なり、海外の高級住宅市場で一般的なベッドルーム数を基準に紹介されている点も特徴だ。
アマンの公式紹介では、各住戸が専用エレベーターロビーに直結する構造と説明されている。
これは、居住者や来訪者のプライバシーを守り、共用廊下を通る一般的なタワーマンションとは異なる動線を確保するための設計思想と考えられる。
専有面積はどれくらい？専有面積については、アマンの公式紹介ページで全住戸の詳細な面積一覧や間取り図が一般公開されているわけではない。
東急リバブルのマンションライブラリーでは、全邸100㎡超の設計として紹介されている。
ただし、個別住戸の専有面積や正確な間取り、階数、方角などは、住戸ごとの販売資料や仲介情報で確認する必要がある。
特に2ベッドルームと6ベッドルームでは、必要な居住面積や生活動線が大きく異なる。ベッドルーム数だけで住戸の価値を判断することはできない。
確認したいのは、次のような項目だ。
- 専有面積と実際に使用できる居住空間
- リビング・ダイニングの広さ
- 主寝室とゲストルームの配置
- キッチンやバックキッチンの仕様
- バスルームと収納スペース
- 東京タワーなどの眺望方向
- 階数による日照や景観の違い
住宅インテリアを手掛けたのは、国際的なデザインスタジオ、ヤブ・プッシェルバーグ（Yabu Pushelberg）だ。
森ビルの公式発表でも、住宅インテリアのデザイナーとして同スタジオの起用が明記されている。
タワーの外装デザインを担当したペリ・クラーク・ペリ・アーキテクツとは役割が異なる。
この関係を整理すると、次のようになる。
| 関連エンティティ | 主な役割 | アマンレジデンス東京との関係 |
|---|---|---|
| 森ビル | 都市開発・住宅開発 | 麻布台ヒルズの開発事業に参画 |
| アマン | ホテル・ホスピタリティブランド | 住宅ブランドとサービスの提供 |
| ペリ・クラーク・ペリ・アーキテクツ | 建築・タワーデザイン | 森JPタワーの外装設計 |
| ヤブ・プッシェルバーグ | インテリアデザイン | 住宅内部のデザインを担当 |
| 麻布台ヒルズ森JPタワー | 建築物 | レジデンスが入る地上64階のタワー |
| アマン・スパ | 居住者専用ウェルネス施設 | 約1,400㎡の専用施設 |
| 神谷町駅 | 東京メトロ日比谷線 | 麻布台ヒルズへの主要アクセス |
| 六本木一丁目駅 | 東京メトロ南北線 | 麻布台ヒルズへの主要アクセス |
このように、建物そのものの設計、住宅の内装、ブランド体験の提供を、それぞれ専門分野の異なる企業やスタジオが担っている。
【価格・中古売買相場】200億円のペントハウス報道と2026年の市場実態
アマンレジデンス東京を調べる人が最も気になるのが、販売価格と中古価格だろう。
この物件の価格情報が一般的なマンションよりも見つけにくいのには理由がある。
超高額住宅では、販売条件や住戸情報が一般公開されず、特定の購入希望者や仲介会社を通じて取引されることがあるためだ。
ペントハウスの価格は200億円？2025年4月に公表されたサヴィルズの調査レポート「Tokyo Residential: Ultra Luxury」では、アマンレジデンスのペントハウスについて、2023年に200億円で取引されたとされる情報が紹介されている。
坪単価に換算すると、3,000万〜4,000万円超に相当する水準だ。
また、2026年8月12日付の集英社オンラインの記事でも、同レポートを根拠としてペントハウスの200億円取引が取り上げられた。
ただし、これは森ビルが公表した公式販売価格表ではない。報道・市場調査で紹介された取引情報として理解する必要がある。
加えて、サヴィルズの2025年レポートでは、2024年に一部の超高級住宅で当初価格を50％以上上回る取引があったとの市場情報も紹介されている。
この市場全体の動きを、アマンレジデンス東京の全住戸にそのまま当てはめることはできない。
2026年の中古価格・売買相場2026年11月9日時点で、東急リバブルの物件情報ページでは、アマンレジデンス東京の一般公開された売出し住戸は確認できず、賃貸募集中の住戸も掲載されていない。
つまり、一般の中古マンションのように、複数の販売事例を並べて平均価格や平米単価を算出できる状況ではない。
参考になるのは、サヴィルズが示す超高級住宅市場の動向だ。
同社の2026年8月の調査では、東京のプライム住宅価格は2026年6月までの1年間で20.4％上昇したとされる。これは東京の高級住宅市場全体に関する数値であり、アマンレジデンス東京単独の値上がり率ではない。
アマンのように供給戸数が限られた住宅では、一般的なマンションの平均相場だけで価格を評価するのは難しい。
実際の売買を検討する場合は、次の条件を個別に確認する必要がある。
- 売却対象住戸の階数
- 専有面積と間取り
- 東京タワーなどの眺望
- 内装や設備の状態
- 売主の希望条件
- 購入時期と過去の取得価格
- 仲介手数料や税金などの諸費用
2026年5月に掲載された不動産会社Casa Perfumeの解説では、アマンレジデンス東京のような高額住宅では、秘密保持契約を結んだ後に住戸番号や詳細な間取りが開示されるケースがあると説明されている。
また、購入希望者に対して、内覧前に資金証明や本人確認書類の提出を求める事例も紹介されている。
一部の住戸では、第三者機関が資金を管理するエスクロー方式に対応するケースもあるという。
こうした取引慣行は、一般向けポータルサイトに物件情報が少ない理由の一つだ。
【賃貸・家賃・管理費】月額500万円超の参考情報と維持費の確認点
購入だけでなく、賃貸で住めるのかも気になるところだ。
アマンレジデンス東京は所有するための住宅として紹介されているが、高級賃貸市場の仲介会社では、非公開住戸の案内を行っているケースがある。
アマンレジデンス東京の家賃はいくら？高級賃貸仲介サイトExceRentでは、アマンレジデンス東京の参考賃料として、月額500万円超という水準が掲載されている。
ただし、これは一般公開された特定住戸の募集賃料や成約賃料ではない。
実際の賃料は、間取り、専有面積、階数、眺望、契約期間、家具の有無、サービス内容などによって変わる可能性がある。
2026年11月時点で東急リバブルの公開情報には賃貸募集中の住戸が掲載されていないため、500万円を全住戸に共通する相場として扱うことはできない。
麻布台ヒルズの他棟の家賃とは区別するここで注意したいのが、麻布台ヒルズ内にある別の住宅との混同だ。
麻布台ヒルズには、アマンレジデンス東京以外にも次の住宅がある。
- 麻布台ヒルズレジデンスA
- 麻布台ヒルズレジデンスB
- 麻布台ヒルズ ガーデンプラザレジデンス
2026年11月4日公開のリテラ株式会社の賃貸市場調査では、レジデンスA・Bとガーデンプラザレジデンスの募集住戸27件について、家賃40万〜241万円、中央値120万円というデータが紹介されている。
この数字はアマンレジデンス東京を含まない。
同じ麻布台ヒルズという名称でも、住宅のブランド、設備、サービス、専有部分、募集条件は異なるため、家賃相場を混同しないことが大切だ。
管理費・修繕積立金・維持費は？管理費や修繕積立金についても、一般向けの確定した料金表は確認しにくい。
超高級住宅では、管理費だけでなく、サービスや施設利用に関連する費用も考慮する必要がある。
購入前・賃貸契約前に確認したいのは次の項目だ。
| 費用項目 | 確認する内容 |
|---|---|
| 管理費 | 月額管理費と管理対象 |
| 修繕積立金 | 積立額と長期修繕計画 |
| サービス関連費 | コンシェルジュなどの提供範囲 |
| スパ利用料 | 基本利用料と追加料金の有無 |
| 駐車場 | 契約条件と月額料金 |
| 固定資産税 | 所有者が負担する税額 |
| 保険・その他 | 火災保険や個別契約の費用 |
特に重要なのは、アマンブランドのサービスがどこまで基本料金に含まれているかという点だ。
スパやプライベートダイニングを利用できることと、すべての利用が無償であることは同じではない。
住居取得価格だけでなく、年間を通じた維持費を含めて判断する必要がある。
【共用施設・居住者サービス】約1,400㎡のアマン・スパと25mプールの魅力
アマンレジデンス東京を一般的な高級タワーマンションと区別する最大の特徴が、居住者専用の共用施設とサービスだ。
アマンの公式紹介によると、54階と56階には居住者とそのゲストが利用できる専用施設が設けられている。
アマン・スパは約1,400㎡注目されるのが、約1,400㎡のアマン・スパだ。
25mのプライベートプールを備え、都心のパノラマビューを楽しめるウェルネス空間として紹介されている。
住宅に隣接した一般的なフィットネスルームとは異なり、アマンがホテル事業で培ったリラクゼーションの考え方を取り入れている点が特徴だ。
日常的に運動や休息を取り入れたい居住者にとって、建物内に専用のスパとプールがあることは大きな利点となる。
居住者専用の施設一覧公式情報で紹介されている主な施設は次のとおり。
| 施設 | 主な特徴 |
|---|---|
| アマン・スパ | 約1,400㎡のウェルネス施設 |
| プライベートプール | 25mのプール |
| ティールーム | 居住者専用のくつろぎ空間 |
| ライブラリー | 読書や静かな時間を過ごせる施設 |
| リーディングルーム | 落ち着いた読書空間 |
| ラウンジ | 居住者とゲストのための共用空間 |
| バー | 専用の社交空間 |
| プライベートダイニングルーム | 専用シェフによるサービスを提供 |
特にプライベートダイニングルームでは、専用シェフによるサービスが案内されている。
自宅で食事をするだけでなく、ゲストを迎える際にもホテルのような体験を取り入れられる設計だ。
専用エレベーターはどのような仕組み？検索されることの多い専用エレベーターについても整理しておきたい。
アマンと森ビルの公式説明では、各住戸が専用エレベーターロビーに直結するとされている。
つまり、プライバシーを重視したアクセス動線が設計上の特徴になっている。
ただし、公式に確認できる説明は「専用エレベーターロビー」であり、全91戸それぞれに独立した専用エレベーターが1基ずつ設置されているという意味ではない。
この違いは、物件の設備を正しく理解するうえで重要だ。
【立地・アクセス】神谷町駅と六本木一丁目駅を使える麻布台の好立地
アマンレジデンス東京のもう一つの魅力は、東京都心の主要エリアに近い立地だ。
所在地は港区麻布台。六本木、虎ノ門、神谷町、麻布十番などに囲まれたエリアであり、ビジネスと文化、商業施設が集積している。
最寄り駅は神谷町駅と六本木一丁目駅麻布台ヒルズ公式アクセスでは、次の2駅から街区に直接アクセスできる。
- 東京メトロ日比谷線「神谷町駅」5番出口直結
- 東京メトロ南北線「六本木一丁目駅」4番出口直結
加えて、六本木駅や麻布十番駅、御成門駅も徒歩圏内にある。
この立地は、都心での移動を重視する居住者にとって便利だ。
ただし、駅と麻布台ヒルズの街区が直結していることと、駅の改札から各住戸までが直結していることは別である。実際の移動時間は、建物内の動線やエレベーターの利用を含めて確認したい。
麻布台ヒルズの街全体が生活圏になる麻布台ヒルズには、住宅だけでなく、飲食店、ショップ、マーケット、ギャラリー、医療関連施設、インターナショナルスクールなどが集まっている。
中央広場には約6,000㎡の緑豊かな空間があり、都市生活の中で自然を身近に感じられる環境が整備されている。
また、アマンレジデンス東京と同じアマン系ブランドに属するホテル「ジャヌ東京」も麻布台ヒルズ内にある。
ただし、ジャヌ東京は麻布台ヒルズレジデンスAの低層階に位置する別の施設であり、アマンレジデンス東京そのものではない。
両者はブランド上の関係を持つものの、建物や住宅の位置づけ、提供サービスを混同しないようにしたい。
【評判・口コミ・実態】豪華さだけでは分からない住まいとしての価値
アマンレジデンス東京の評判を考える際には、宣伝上の魅力と、実際の居住環境を分けて考える必要がある。
一般のタワーマンションであれば、居住者の口コミや購入者のレビュー、賃貸募集履歴などから住み心地を比較しやすい。
しかし、全91戸という限られた住宅で、一般公開される売買・賃貸情報も少ないアマンレジデンス東京では、居住者による具体的な口コミを十分に比較できる状況ではない。
評価されやすいポイント公式情報や物件仕様から考えられる主な評価要点は次のとおりだ。
1. プライバシーを重視した住宅設計
専用エレベーターロビーや限られた戸数は、プライバシーを重視する人にとって魅力となる。
2. ホテルブランドのホスピタリティ
アマンのブランドとサービスを住宅生活に取り入れられることは、一般的な分譲マンションにはない特徴だ。
3. 高層階からの眺望
54〜64階という高さに位置するため、都心の景観を楽しめることが大きな魅力となっている。
4. 共用施設の充実度
約1,400㎡のアマン・スパや25mプール、ライブラリー、ラウンジなど、住戸外にも充実した居住空間が用意されている。
購入・居住前に考えたい注意点一方、注意したい点もある。
最初に、住戸数が限られるため、希望する階数や方角、間取りの住戸を簡単に取得できるとは限らない。
続いて、ホテルブランドのサービスが充実しているほど、管理費やサービス費用を含む維持コストの確認が欠かせない。
また、都心の高層住宅である以上、エレベーターの待ち時間、建物内の移動、災害時の避難方法など、日常生活に直結する事項も確認したい。
豪華な共用施設があっても、実際に使う頻度が低ければ、その価値を十分に活用できない可能性もある。
どのような人に向いている？アマンレジデンス東京は、次のような人に向いている住宅だ。
- 都心の一等地で高いプライバシーを確保したい人
- ホテルのホスピタリティを日常生活に取り入れたい人
- スパやプールなどのウェルネス施設を頻繁に利用したい人
- 専有面積だけでなくブランドや居住環境にも価値を見いだす人
- 長期的な資産保有やセカンドレジデンスを検討する超富裕層
反対に、購入価格や月額維持費を抑えたい人、広い共用施設を必要としない人、一般公開された豊富な売買データから投資判断したい人には、別の高級マンションのほうが比較しやすい場合もある。
【プロの結論】本当の価値は専有面積ではなく住宅体験全体にあるアマンレジデンス東京を評価する際、200億円というペントハウスの報道価格だけに注目しても、本質は見えてこない。
この住宅の特徴は、建物の高さ、91戸という希少性、アマンブランド、プライバシーを重視した設計、専用施設、ホテルライクなサービスが組み合わさっている点にある。
一般的なマンションのように平米単価だけで優劣を決めるのではなく、生活の質と維持コスト、将来の流通性を総合的に考える必要がある。
特に中古購入では、売出価格と実際の成約価格を分けることが大切だ。超高額住宅では、公開されている希望価格がそのまま市場価値を意味するとは限らない。
【よくある質問】アマンレジデンス東京に関するFAQ
Q1：アマンレジデンス東京の価格はいくらですか？
A1：一般向けの公式価格表は公開されていない。サヴィルズの2025年調査では、ペントハウスが2023年に200億円で取引されたとされる情報が紹介されている。住戸ごとの価格は階数、面積、眺望などによって異なる。
Q2：アマンレジデンス東京の家賃はいくらですか？
A2：一般公開された確定的な賃貸相場は確認しにくい。高級賃貸仲介サイトでは月額500万円超という参考賃料が紹介されているが、実際の募集・成約賃料とは区別する必要がある。
Q3：アマンレジデンス東京の間取りと専有面積は？
A3：アマンの公式情報では2〜6ベッドルームの住戸が用意されている。東急リバブルでは全邸100㎡超として紹介されているが、各住戸の詳細面積や間取り図は個別資料で確認したい。
Q4：アマン・スパは一般の人も利用できますか？
A4：約1,400㎡のアマン・スパは居住者専用施設として紹介されている。居住者とそのゲストが利用できる施設であり、一般向けの通常のホテルスパと同じ利用条件ではない。
Q5：専用エレベーターは各住戸に1基ずつありますか？
A5：公式情報では、各住戸が専用エレベーターロビーに直結すると説明されている。各住戸に独立したエレベーターが1基ずつあるという意味ではない。
Q6：アマンレジデンス東京の管理費はいくらですか？
A6：一般公開された確定料金は確認できない。管理費、修繕積立金、サービス関連費、施設利用料などを住戸ごとに確認する必要がある。
Q7：神谷町駅から近いですか？
A7：麻布台ヒルズは東京メトロ日比谷線の神谷町駅5番出口と直結している。また、南北線の六本木一丁目駅からも直結している。ただし、駅から各住戸までの所要時間は建物内の移動によって変わる。
アマンレジデンス東京は、麻布台ヒルズ森JPタワーの54〜64階に位置する全91戸のブランデッドレジデンスだ。
2〜6ベッドルームの住戸、専用エレベーターロビー、約1,400㎡のアマン・スパ、25mのプライベートプール、ライブラリーやプライベートダイニングなど、一般的な高級マンションとは異なる住環境を備えている。
価格面では、ペントハウスの200億円取引報道が象徴的だが、2026年現在も住戸ごとの価格や賃貸条件は一般公開されにくい。中古売買や賃貸を検討する際は、公開情報だけでなく、売主側の情報や個別の取引条件を確認することが欠かせない。
今後の評価を左右するのは、単なるブランドの知名度だけではない。アマンのサービス品質、建物の管理状態、麻布台ヒルズの街としての成熟度、そして超高級住宅市場における希少性が重要になる。
アマンレジデンス東京の本当の価値は、東京の高層階に住むことだけではなく、都市の利便性とアマンならではの静けさを一つの住環境に融合させている点にある。 価格だけでは測りきれない住宅体験を求める人にとって、2026年も特別な存在であり続けている。
主な参照資料： 森ビル公式施設概要、アマン公式レジデンス紹介、サヴィルズの2025年超高級住宅市場レポート、2026年の東京住宅市場調査、東急リバブルの物件情報、集英社オンラインの2026年8月報道、Casa Perfumeの取引実態解説。
