シティタワー麻布十番の中古価格・賃料相場は？2026年最新の資産価値と住み心地を徹底解説

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2026年11月、港区三田の高級タワーマンション「シティタワー麻布十番」は、中古市場でどの程度の価格で取引され、賃貸ではいくらで住めるのか。購入や賃貸を検討する人にとって、気になるのは物件のブランド力だけではない。実際の売出価格、成約価格との違い、管理費・修繕積立金、そして将来的な資産価値まで把握する必要がある。

同マンションは住友不動産が分譲した地上38階・総戸数502戸のタワーレジデンス。麻布十番駅と赤羽橋駅の双方から徒歩4分という立地に加え、制震構造、ラウンジ、コンシェルジュなどの共用設備を備える。2026年11月8〜9日時点の掲載情報では、中古の売出価格は約1億9,800万円から9億8,800万円、賃貸募集は月額38万5,000円から105万円という幅が確認できる。

ただし、掲載価格がそのまま成約価格になるわけではない。加えて、2027年1月から管理費・修繕積立金の改定予定を記載した販売住戸もある。購入価格だけを見て判断すると、入居後の維持費に想定外の差が生じる可能性がある。

【基本情報】シティタワー麻布十番とは？住友不動産が手掛けた港区三田の高級タワー

港区三田1丁目に建つ38階建て・502戸の大規模マンション

シティタワー麻布十番は、東京都港区三田1丁目6番3号に位置する大規模タワーマンションだ。

分譲会社は住友不動産。住友不動産建物サービスが管理を担い、施工には清水建設と奥村組、設計にはINA新建築研究所と日建設計が関わっている。

建物は地上38階・地下2階建てで、総戸数は502戸。2009年竣工の物件であり、2026年11月時点では築17年を迎えている。

住友不動産の公式物件案内では、制震構造や駅からの近さ、ダイナミックパノラマウィンドウなどが特徴として紹介されている。

ここで注目したいのは、単に高層階から景色を楽しめるという点だけではない。500戸を超える規模を持つことで、共用施設や管理体制を充実させやすい一方、長期修繕計画や管理組合の合意形成が重要になるという点だ。

麻布十番駅と赤羽橋駅の2駅を利用できる立地

交通アクセスは、このマンションの大きな強みである。

住友不動産の公式案内に記載されている駅距離は次のとおり。

- 東京メトロ南北線「麻布十番駅」徒歩4分
- 都営大江戸線「麻布十番駅」徒歩4分
- 都営大江戸線「赤羽橋駅」徒歩4分

2駅を徒歩4分で利用できるため、六本木方面や都心各所への移動に便利だ。

麻布十番商店街には飲食店やスーパー、日用品を扱う店舗が集まり、日常生活の利便性も高い。赤羽橋方面には医療施設や公園もあり、都心に暮らしながら生活環境を重視したい世帯にも検討しやすい立地となっている。

なお、仲介会社の物件広告では徒歩5分と表示されるケースもある。駅までの距離は、広告の表示基準や経路の測定方法によって異なるため、実際に歩いて確認したい。

物件を構成する主要エンティティと関係性

このように、物件の評価は建物単体だけでは決まらない。分譲会社、管理会社、施工会社、交通環境、周辺の生活施設が組み合わさって形成されている。

【2026年11月最新】シティタワー麻布十番の中古価格・賃貸家賃相場

中古の売出価格は約1億9,800万円〜9億8,800万円

2026年11月8日時点のTOWERS.SELECTの掲載集計では、シティタワー麻布十番の中古売出住戸は19戸。

掲載価格の範囲は次のとおりだ。

- 最低価格：約1億9,800万円
- 最高価格：約9億8,800万円
- 価格中央値：約3億8,800万円
- 専有面積：46.66〜133.19㎡
- 坪単価中央値：約1,590.6万円

住戸の条件を見ると、価格差の大きさが分かる。

例えば、10階・46.66㎡の1LDKは1億9,800万円。一方、37階・127.95㎡の2LDK＋Sは9億8,800万円で掲載されている。

また、18階・90㎡の3LDKは4億3,800万円、4階・58.97㎡の2LDKは2億2,490万円という掲載例もある。

つまり、同じマンションでも面積、階数、方角、眺望、住戸の状態によって価格は大きく変わる。

特に高額住戸については、単純な坪単価比較だけでは判断しにくい。角住戸かどうか、リフォームの有無、窓からの視界、周辺建物との位置関係などを確認する必要がある。

なお、これらは売出価格であり、実際に買主と売主が合意した成約価格ではない。

賃貸家賃相場は月額38万5,000円〜105万円

賃貸市場も幅広い価格帯となっている。

2026年11月8〜9日時点の募集情報では、賃料は月額38万5,000円から105万円。確認できる主な住戸は以下のとおり。

掲載賃料の中央値は月額62万円。50㎡台の1LDKでも40万円台後半から50万円近い募集があり、港区の高級賃貸市場らしい水準だ。

ただし、賃料と管理費を合算した月額負担は別に考えなければならない。

例えば、58.94㎡の住戸では賃料38万5,000円に管理費1万5,000円が加わり、月額合計は40万円となる。

また、74.58㎡の2LDKでは賃料62万円と管理費3万円を合わせて月額65万円。敷金や礼金も契約条件によって必要になる。

一方、住友不動産の公式賃貸レジデンス案内では、公開空室が0室と表示されている。これは公式の募集窓口と複数の仲介サイトで募集情報の集計対象が異なるためだ。掲載情報があることと、実際に契約可能な空室があることは同じではない。

管理費・修繕積立金は購入前に必ず確認

中古購入では、物件価格だけでなく毎月の維持費が重要になる。

2026年11月時点の売出住戸を集計したデータでは、管理費と修繕積立金の合計は月額2万5,143円〜6万8,823円。

具体例を挙げると、次のような違いがある。

- 46.66㎡の1LDK：合計2万5,143円
- 58.97㎡の2LDK：合計3万1,323円
- 90㎡の3LDK：合計4万7,003円
- 133.19㎡の大型住戸：合計6万8,823円

面積が大きくなるほど負担も増える傾向にある。

さらに重要なのが、2027年1月からの費用改定予定だ。

住友不動産ステップが2026年11月6日時点で掲載した46.66㎡の投資用住戸には、2027年1月から管理費が月額1万3,453円から1万8,253円へ、修繕積立金が1万1,690円から2万480円へ改定予定との記載がある。

この住戸の場合、合計額は現在の2万5,143円から3万8,733円へ上昇する計算だ。

購入価格が同じでも、管理費と修繕積立金の改定によって実際の保有コストは変わる。

売買契約前には、対象住戸の最新の重要事項調査報告書、管理費等の改定通知、長期修繕計画、修繕積立金の残高を確認したい。

【資産価値を検証】売出価格と成約価格はなぜ違う？リセールバリューの実態

直近3年間の成約価格中央値は2億3,850万円

中古マンションの価値を考えるとき、ポータルサイトの掲載価格だけを見ても実態は分からない。

売主が希望する価格と、買主が実際に支払う価格には差が生じるためだ。

青山地所が公表する同マンションの成約データでは、直近3年間の成約価格中央値は2億3,850万円。専有面積62.9㎡が中心となる30件以上の成約データをもとにした集計である。

同データによると、直近3年間の成約坪単価中央値は1,289万円。3〜6年前の824万円と比較すると、約56.4％上昇している。

また、売出価格から成約価格までの下げ幅は中央値で8.1％、売出しから成約までの日数は中央値で123日とされている。

ここで注意したいのは、直近3年間の成約価格中央値2億3,850万円と、2026年11月時点の売出価格中央値3億8,800万円を、そのまま比較して割高・割安と判断できないことだ。

集計対象となる住戸の広さや階数、取引時期が異なるためである。

それでも、売出価格をそのまま市場価値とみなすべきではないことは明確だ。

実際の価格改定履歴から見える売主と買主の交渉

2026年11月の掲載履歴には、具体的な価格変更が確認できる。

例えば、次のような事例がある。

- 6階・75.17㎡・2LDK：3億2,000万円から2億8,800万円へ変更。
- 23階・82.33㎡・2LDK：4億9,000万円から4億1,000万円へ変更。
- 36階・118.20㎡・2LDK：6億5,000万円から5億9,800万円へ変更。

いずれも価格改定後の掲載価格であり、改定後の金額で成約したと確認できるわけではない。

掲載終了も成約を意味するとは限らない。売主が販売を取り下げた可能性もある。

この点は、中古マンションの価格情報を読み解くうえで見落としやすい部分だ。

資産価値を支える3つの要素

シティタワー麻布十番の資産性を考えるうえで、注目したい要素は3つある。

1. 駅徒歩4分という交通利便性

麻布十番駅と赤羽橋駅の双方を利用できる立地は、居住用だけでなく賃貸需要にも関係する。

駅近の物件は、通勤や日常生活の利便性を重視する購入希望者にとって検討対象になりやすい。

2. 住友不動産のシティタワーブランド

住友不動産のシティタワーシリーズは、都心部の高級マンション市場で認知度を持つブランドだ。

ブランド力は中古市場での検討材料になるが、ブランド名だけで価格が保証されるわけではない。

3. 共用施設と管理体制

ラウンジ、ゲストルーム、コンシェルジュ、24時間有人管理などは、物件の居住価値を支える。

ただし、共用設備が充実するほど管理・修繕費用も発生する。資産性を考えるなら、設備の魅力と維持コストを一体で評価する必要がある。

投資用として購入する場合の利回りにも注意

住友不動産ステップの投資用住戸の掲載例では、46.66㎡の住戸が1億6,790万円、月額賃料等28万円、想定表面利回り2.00％で紹介されている。

これは既存の賃貸契約があるオーナーチェンジ物件の個別事例だ。

一方、現在の賃貸募集では同程度の広さでも38万〜49万円台の住戸が確認できる。

この違いは、現在の募集賃料と既存契約の賃料が必ずしも一致しないことを示している。

投資目的で購入する場合、周辺の募集賃料だけで収益を計算するのは危険だ。現行賃貸借契約の賃料、契約期間、更新条件、賃貸管理費用、空室期間、管理費・修繕積立金、固定資産税を反映した収支計算が必要になる。

【設備・口コミを検証】制震構造・眺望・共用ラウンジの評価

制震構造と大開口窓が特徴

シティタワー麻布十番は、制震構造を採用している。

制震構造は、建物に設置した制震装置によって地震時の揺れを吸収・減衰させる仕組みだ。免震構造とは異なる。

地震への備えを重視する人にとっては評価材料になるが、制震構造だから被害が発生しないという意味ではない。

築17年を迎えた建物であるため、購入時には構造だけでなく、過去の点検記録、設備更新、修繕履歴なども確認したい。

住戸内では、大開口のパノラマウィンドウが特徴として挙げられる。

眺望や採光を楽しめる一方、西向きの住戸では夏の日射による室温上昇が気になる可能性もある。窓の開閉方式や換気、遮熱性能も内見時のチェック項目だ。

24時間有人管理と充実した共用施設

共用施設は、シティタワー麻布十番の特徴のひとつである。

確認できる主な設備は次のとおり。

- 1階：グランドラウンジ
- 24〜25階：スカイラウンジ
- 地下1階：コーヒーラウンジ
- 3階：ゲストルーム「墨」「柔」「竹」
- 地下1階：キッズルーム
- 地下1階：コミュニティホール
- 宅配ボックス
- 内廊下
- 24時間有人管理

コンシェルジュサービスも設けられている。

ただし、公式賃貸案内では24時間コンシェルジュサービスと紹介される一方、分譲時の施設情報ではフロントの営業時間が8時〜22時と記録されている。24時間有人管理と、コンシェルジュカウンターが24時間営業することは区別して考えたい。現在の運営時間は管理会社への確認が必要だ。

また、ゲストルームなど一部施設は有料となる場合がある。利用条件や予約方法、現在の運用状況も確認しておきたい。

口コミ・評判で目立つのは立地と管理への評価

Yahoo!不動産のマンションカタログでは、180件の評価をもとに総合評価4.37という数値が掲載されている。

項目別では、部屋の満足度4.43、デザイン・外観4.29、管理・お手入れ4.82、住民の雰囲気4.14、共有施設や設備4.38、立地・環境4.32となっている。

口コミで評価されている主な要点は次のとおりだ。

評価されやすいポイント

- 麻布十番駅と赤羽橋駅を利用できる交通利便性
- ロビーや車寄せの高級感
- 共用部分の清潔さ
- 内装や建具の質感
- 商店街やスーパーへのアクセス

一方、購入検討者が意識したい課題もある。

確認しておきたいポイント

- 高額な購入価格と住宅ローン負担
- 北側住戸など、方角による眺望の違い
- 高層階でも周辺建物によって視界が変わる可能性
- 大江戸線の駅構内は地下深く、ホームまでの移動に時間がかかること
- 共用施設の維持費や将来の修繕負担

口コミは個人の居住経験に基づくものであり、すべての住戸に共通する評価ではない。

特に眺望については、同じ階でも向きによって大きく違う。内見では日中だけでなく、可能であれば夕方や夜の景色も確認したい。

【購入前の実務】間取り・階数・維持費から考える失敗しない選び方

低層・中層・高層階のどこを選ぶべきか

38階建てのタワーマンションでは、階数による価格差も無視できない。

青山地所のAI査定では、77.1㎡の2LDKを想定した階層別の価格中心値は次のようになっている。

- 低層階（1〜12階）：約2億6,460万円
- 中層階（13〜23階）：約2億7,820万円
- 高層階（24〜34階）：約2億8,460万円
- 最上階層（35〜38階）：約2億8,340万円

同じ専有面積を想定した比較では、低層階と高層階で約7％の差がある。

興味深いのは、最上階層が必ずしも最高評価になっていない点だ。

実際の査定では、階数だけでなく方角、眺望、間取り、リフォームの有無なども影響する。高層階だから無条件に割高でもよい、という考え方は避けたい。

購入費用は物件価格以外も含めて考える

中古マンションの購入時には、物件価格以外にも費用が発生する。

主な項目は次のとおり。

- 仲介手数料
- 登記費用
- 住宅ローン事務手数料・保証料
- 印紙税
- 不動産取得税
- 火災保険・地震保険
- 引っ越し費用
- リフォーム・設備交換費用

例えば、2億2,490万円の住戸を仲介で購入する場合、仲介手数料が法定上限の計算式（売買価格の3％＋6万円＋消費税）であれば、約749万円となる。

これとは別に登記費用や融資関連費用などが必要だ。

購入価格だけで資金計画を組むと、契約後の支出が膨らむ可能性がある。

購入前に確認したい5つの項目

1. 管理費と修繕積立金の改定予定

2027年1月の改定予定が掲載された住戸もある。現行金額だけでなく改定後の金額を確認する。

2. 長期修繕計画と積立金残高

築17年の建物では、今後の設備更新や大規模修繕に向けた資金計画が重要になる。

3. 住戸の眺望と日当たり

方角、階数、周辺建物との位置関係を現地で確認する。

4. 駐車場の空きと車両制限

機械式駐車場が中心となるため、車幅・車高・重量などの制限を確認する。掲載情報では月額3万6,000円〜6万8,000円の料金帯も見られる。

5. 賃貸中の住戸は現行契約条件

オーナーチェンジ物件では、現在の家賃や契約期間、退去条件を確認する。募集賃料をそのまま収益計算に使用しないことが大切だ。

どんな人に向いているのか

シティタワー麻布十番は、次のような人に向いている。

- 麻布十番・六本木・芝公園方面を生活圏にしたい人
- 駅近の高級タワーマンションを希望する人
- コンシェルジュやラウンジなどの共用サービスを活用したい人
- 都心の利便性と居住空間の広さを両立したい人
- 長期的な資産保有を視野に入れている人

反対に、購入価格や維持費をできるだけ抑えたい人、駐車場の使いやすさを最優先する人、広いバルコニーや自然換気を重視する人は、ほかの物件とも比較したほうがよい。

【よくある質問】シティタワー麻布十番に関するFAQ

Q1：シティタワー麻布十番の中古価格はいくらですか？

A1：2026年11月8日時点の掲載集計では約1億9,800万円〜9億8,800万円です。掲載価格の中央値は約3億8,800万円ですが、面積や階数、方角、住戸の状態によって大きく異なります。

Q2：シティタワー麻布十番の賃貸家賃はいくらですか？

A2：2026年11月の募集情報では月額38万5,000円〜105万円です。50㎡台の1LDKから100㎡超の3LDKまで幅があります。管理費や敷金・礼金も別途確認してください。

Q3：最寄り駅はどこですか？

A3：麻布十番駅と赤羽橋駅です。住友不動産の公式案内では、いずれも徒歩4分とされています。

Q4：管理費と修繕積立金はいくらですか？

A4：掲載住戸の合計額は月額約2万5,143円〜6万8,823円です。専有面積によって異なり、2027年1月からの改定予定が記載された住戸もあります。

Q5：シティタワー麻布十番は資産価値が高いマンションですか？

A5：駅徒歩4分の立地、住友不動産のブランド、大規模タワーマンションとしての設備は評価材料です。直近3年間の成約価格中央値は2億3,850万円という集計もあります。ただし、将来の価格上昇を保証するものではありません。

Q6：地震対策はどうなっていますか？

A6：制震構造を採用しています。免震構造とは異なる仕組みです。建物の安全性を確認する際には、構造だけでなく点検・修繕履歴も確認しましょう。

Q7：口コミや評判は良いですか？

A7：Yahoo!不動産の評価では180件の評価をもとに総合4.37となっています。管理や立地、共用部への評価が見られる一方、購入費用や住戸ごとの眺望には注意が必要です。

シティタワー麻布十番は、港区三田という都心立地、麻布十番駅・赤羽橋駅徒歩4分、住友不動産のシティタワーブランド、制震構造、充実した共用施設を備えた大規模タワーマンションだ。

2026年11月の中古市場では約1億9,800万円〜9億8,800万円の売出価格が確認され、賃貸では月額38万5,000円〜105万円という募集水準となっている。

ただし、これらは掲載情報であり、実際の成約価格とは異なる。

直近3年間の成約価格中央値2億3,850万円や、売出価格から成約価格までの下げ幅中央値8.1％というデータを参考にしながら、同じ広さ・階数・方角の住戸を比較することが重要だ。

加えて、2027年1月の管理費・修繕積立金改定予定を記載した住戸もある。築17年という建物の経過年数を踏まえ、長期修繕計画や積立金残高を確認することも欠かせない。

【プロの結論】

シティタワー麻布十番を購入する際に重視すべきなのは、ブランド名や高層階という肩書きだけではない。

重要なのは、同条件の成約事例と比較して購入価格が妥当か、今後の管理費・修繕積立金を含めた保有コストを無理なく負担できるか、そして自分が選ぶ住戸の眺望や間取りに長期的な満足感を得られるかという3点だ。

賃貸を検討する場合も、月額賃料だけでなく管理費や初期費用、実際の空室状況まで確認したい。

都心の利便性とタワーマンションならではの居住性を求める人にとって、シティタワー麻布十番は有力な比較対象となる。ただし、購入・賃貸の最終判断は、掲載価格ではなく個別住戸の条件と実際の契約条件を基準に行うことが、後悔しない住まい選びにつながる。

主な調査・参照資料

- 住友不動産公式「シティタワー麻布十番」物件案内
- TOWERS.SELECT 2026年11月8日掲載価格・賃料・価格改定履歴
- 青山地所の売買成約・賃貸成約データ
- 住友不動産ステップの2026年11月掲載物件情報
- Yahoo!不動産のマンション評価・口コミ
- 三井住友トラスト不動産の中古販売情報

関連：麻布十番祭｜麻布十番シモン